⚠ Opinión con Salvedades
Los estados financieros al 31 de diciembre de 2025 expresan razonablemente la situación financiera de la entidad, excepto por los efectos de las salvedades descritas en la sección de Fundamentos de la Opinión. Han sido preparados de conformidad con el Decreto 2420 de 2015 (Anexo No. 3) y el Decreto 3022 de 2013, para el Grupo No. 3 de entidades bajo régimen de propiedad horizontal.
Administrador / Rep. Legal
Pedro Javier Sanchez Vera
Contador / Gestión Contable
Bladimir Barrios de la Cruz TP 113324-T
Revisor Fiscal
Wilson Ahumada Herrera TP 85184-T
Elegido en Asamblea
23 de marzo de 2025
Se presentaron 9 Informes Intermedios de Revisoría Fiscal (abril–noviembre 2025), socializados con el Consejo de Administración y la Administración en reuniones presenciales y virtuales.
Se realizó traslado parcial al fondo de imprevistos (Cta. 3408 Banco Caja Social). Valor que debió trasladarse: $13.652.820. Valor efectivamente trasladado: $9.679.623. Diferencia sin trasladar: $3.973.197. Incumple además la Orientación No. 15 del CTCP.
Saldo de $4.828.191 en consignaciones sin identificar (pagos de expensas comunes ordinarias/extraordinarias), lo cual dificulta la verificación y cruce de información de cartera con los estados financieros.
No se cobró en su totalidad los intereses moratorios a los deudores. Se evidencia reversión de intereses sin acta de la Asamblea General, inobservando el Artículo 29 de la Ley 675 de 2001. Saldo de cuentas por cobrar al 31/12/2025: $253.768.041.
Solo se cobró hasta agosto de 2025. Quedaron pendientes los meses de septiembre a diciembre, en referencia a los parqueaderos no entregados por la constructora.
Hallazgos identificados en la revisión de los contratos suscritos por la persona jurídica durante 2025.
| Categoría | Presupuesto 2025 | Ejecutado 2025 | Diferencia | % |
|---|---|---|---|---|
| Honorarios y Servicios Profesionales | $131.687.400 | $132.620.450 | $933.050 | 99% |
| Seguros Multirriesgo | $24.804.060 | $14.740.440 | -$10.063.620 | 59% |
| Seguridad, Aseo y Salvavidas | $721.532.401 | $682.962.533 | -$38.569.868 | 95% |
| Servicios Públicos Áreas Comunes | $293.431.632 | $313.159.372 | +$19.727.740 | 107% |
| Mantenimientos, Reparaciones y Adecuaciones | $166.646.592 | $215.899.378 | +$49.252.786 | 130% |
| Gastos Diversos | $11.580.000 | $50.599.751 | +$39.019.751 | 437% |
| Gastos Bancarios y Financieros | $15.600.000 | $17.886.999 | +$2.286.999 | 115% |
| TOTAL PRESUPUESTO OPERATIVO | $1.365.282.085 | $1.427.868.922 | +$62.586.837 | 105% |
| Concepto | Valor Ejecutado |
|---|---|
| Gastos de operación y correctivos no presupuestados | $27.670.804 |
| Depreciación | $8.874.340 |
| Asesoría Civil | $8.000.550 |
| Asesoría Jurídica y Gastos Legales | $2.995.953 |
| Mantenimiento Carpintería y Otros | $1.304.241 |
| Costos y Gastos Ejercicio Anterior | $403.521 |
| Demás conceptos (transporte, devoluciones, impuestos, etc.) | $919.613 |
| TOTAL | $50.169.022 |
Disminución significativa vs. 2024
El efectivo total a diciembre 2025 fue de $83.299.239, una reducción del 38,61% respecto a diciembre 2024 ($135.692.542). La caída más significativa se dio en la cuenta corriente de expensas (-96,30%).
| Mes | Expensas *0865 | Fdo. Imprevistos | Áreas Sociales | Fiducia | Total 2025 | Total 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Enero | $21.315.183 | $17.665.852 | $19.339.602 | $39.259.124 | $97.579.761 | $60.555.662 |
| Febrero | $51.035.578 | $15.961.588 | $20.330.158 | $39.490.658 | $126.817.982 | $73.070.650 |
| Marzo | $48.473.723 | $15.962.562 | $22.240.816 | $39.738.878 | $126.415.979 | $59.828.268 |
| Abril | $30.345.376 | $15.962.562 | $22.376.867 | $40.007.030 | $108.691.835 | $60.412.972 |
| Mayo | $43.408.089 | $15.963.056 | $19.389.234 | $40.299.350 | $119.059.729 | $81.038.987 |
| Junio | $44.849.859 | $15.963.535 | $21.093.840 | $40.508.063 | $122.415.297 | $78.578.040 |
| Julio | $36.620.005 | $22.790.604 | $22.606.925 | $40.817.473 | $122.835.007 | $115.551.172 |
| Agosto | $29.606.836 | $25.066.808 | $24.189.645 | $41.069.806 | $119.933.095 | $92.490.711 |
| Septiembre | $9.666.827 | $25.067.560 | $12.556.733 | $41.318.530 | $88.609.650 | $98.436.195 |
| Octubre | $24.275.260 | $27.343.807 | $11.001.292 | $41.558.415 | $104.178.774 | $130.290.322 |
| Noviembre | $19.395.038 | $27.344.627 | $11.720.829 | $41.723.990 | $100.184.484 | $134.321.701 |
| Diciembre | $2.254.696 | $27.345.475 | $11.754.594 | $41.889.566 | $83.244.331 | $135.692.540 |
| Concepto | Dic 2025 | Dic 2024 | Variación % |
|---|---|---|---|
| Cartera Admon. Ordinaria | $159.501.309 | $112.604.114 | +41,65% |
| Intereses Moratorios | $36.670.952 | $22.051.281 | +66,30% |
| Convenios de Pagos | $30.693.348 | $40.892.552 | -24,94% |
| Convenios Pre y Jurídicos | $10.991.869 | $9.279.660 | +18,45% |
| Sanciones | $7.174.876 | $20.163.578 | -64,42% |
| Parqueaderos | $1.018.250 | — | Nuevo |
| Anticipos y Avances (Proveedores) | $3.783.851 | $625.346 | +505% |
| Otras Cuentas por Cobrar | $8.585.577 | $7.989.011 | +7,47% |
| Cuota Extraordinaria | $157.000 | $161.096 | -2,54% |
| Consignaciones por Identificar | -$4.828.191 | — | Nueva |
| SUB-TOTAL DEUDORES | $253.768.041 | $213.785.838 | +18,7% |
| (-) Deterioro de Cartera | -$28.259.189 | -$28.259.189 | 0,00% |
| TOTAL DEUDORES NETO | $225.508.852 | $185.526.649 | +15,4% |
⚠ Riesgo de Prescripción
Las obligaciones de expensas comunes son sujetas de cobro por vía judicial (Artículo 48, Ley 675/2001). La acción ejecutiva prescribe a los 5 años (Art. 2536 C.C.). Se requiere seguimiento constante para evitar la prescripción y mantener políticas claras de cobro y recaudo. La Administración no realizó el análisis de deterioro de cartera al cierre de 2025.
La cartera morosa se concentra en 33 unidades residenciales, equivalente al 74,75% de la cartera de administración ordinaria ($159.501.309), con un saldo de $119.238.802. Publicación amparada en Sentencia C-738 de 2002 de la Corte Constitucional.
✔ Reducción del Pasivo
El pasivo total a diciembre 2025 fue de $181.917.819, una disminución del 12,46% (-$32.822.079) respecto a 2024, principalmente por reducción en costos y gastos por pagar.
| Concepto | Dic 2025 | Dic 2024 | Variación |
|---|---|---|---|
| Costos y Gastos por Pagar | $116.748.015 | $159.114.219 | -26,63% |
| Anticipos y Avances Recibidos | $27.352.121 | $17.045.896 | +60,46% |
| Diferidos | $33.116.408 | $33.116.408 | 0% |
| Retención en la Fuente | $794.187 | $493.271 | +61,00% |
| Depósitos Recibidos | $2.276.112 | $2.276.112 | 0% |
| Ingresos Recibidos para Terceros | $1.630.977 | $2.693.993 | -39,45% |
| TOTAL PASIVO CORRIENTE | $181.917.819 | $214.739.898 | -12,46% |
| # | Proveedor | Valor Total | % |
|---|---|---|---|
| 1 | Prisma Compañía de Seguridad Ltda | $43.049.384 | 36,87% |
| 2 | Arvi Clean & Company SAS | $17.911.833 | 15,34% |
| 3 | Desarrollo Empresarial Profesional SAS | $13.648.095 | 11,69% |
| 4 | Ascensores Costa Norte ASCONOR Ltda | $12.541.224 | 10,74% |
| 5 | SITEC Ltda | $5.366.662 | 4,60% |
| 6 | Dieselectros Caribe SAS | $4.336.650 | 3,71% |
| 7 | Sandra Marcela Restrepo Paternina | $3.354.794 | 2,87% |
| 8 | Wilson Ahumada Herrera | $2.847.000 | 2,44% |
| 9 | Mundo Piscina MG SAS | $2.697.181 | 2,31% |
| Demás proveedores (20 adicionales) | $10.995.192 | 9,43% | |
| TOTAL CUENTAS POR PAGAR | $116.748.015 | 100% | |
Obs.: La cuenta contable 27055001 "cuota extra recibos de áreas comunes" por $33.116.408 no se le adeuda a ningún tercero; debe reclasificarse para sanear el balance. Adicionalmente, existen $2.276.112 en cuentas de depósitos sin identificar que deberían sumarse a las consignaciones por identificar, llevando el total a $7.104.303.
| Concepto | Dic 2025 | Dic 2024 | Variación |
|---|---|---|---|
| Excedentes Acumulados | $133.047.099 | $898.783 | +14.703% |
| Excedentes del Ejercicio | $16.893.192 | $111.857.672 | -84,90% |
| Reserva Fondo de Imprevistos 1% | — | $20.290.644 | Reclasificada* |
| TOTAL PATRIMONIO | $149.940.291 | $133.047.099 | +12,70% |
* La Reserva Fondo de Imprevistos fue reclasificada a excedentes acumulados en cumplimiento de la actualización de la Orientación Técnica No. 15 del CTCP (21/06/2024).
Opinión General — Modelo COSO
En mi opinión, excepto por las salvedades no levantadas de informes anteriores de Revisoría Fiscal, el sistema de control interno de la entidad es efectivo en todos los aspectos importantes, con base en el modelo COSO. Esta conclusión se fundamenta en las pruebas cualitativas y cuantitativas practicadas durante 2025.
Revisión mensual de conciliaciones bancarias. Se verificó que coinciden con los extractos bancarios. Los ingresos y desembolsos requieren aprobación del Consejo de Administración y se registran en planillas auditadas por la Revisoría Fiscal.
Se solicitó a la administración crear políticas contables y manuales de procedimientos para: caja menor, efectivo, contratación, adquisición de bienes, deudores, pasivos y pagos a proveedores. A la fecha del informe no se ha implementado.
No se recibe dinero en efectivo por ningún concepto. La persona jurídica cumple oportunamente con sus obligaciones con terceros. Todas las erogaciones son aprobadas por el Consejo de Administración.
Se solicita mantener actualizado el inventario de bienes comunes y activos fijos con hoja de vida documentada, estimación de valor residual y vida útil, reconociendo pérdidas por deterioro conforme a la Orientación Técnica No. 15 del CTCP.